Что входит в эксплуатационные расходы для арендаторов

Аренда недвижимости. Коммунальные услуги. Разъяснения ФНС

Что входит в эксплуатационные расходы для арендаторов

Полухина Марина Юрьевна, руководитель департамента методологии и консалтинга ЗАО «Деловой Профиль», доктор экономики, автор книг и многочисленных статей по бухгалтерскому и налоговому учету

Квалификационный аттестат «Консультанта по налогам и сборам» Палаты налоговых консультантов

Квалификационный аттестат «Профессионального бухгалтера» ИПБ России

Аренда недвижимости. Коммунальные услуги.

Разъяснения ФНС

В своей деятельности большинство российских организаций сталкиваются с вопросом аренды помещений. Одни его арендуют для осуществления своей производственной деятельности, другие сдают в наем.

В настоящее время немало коммерческих фирм занимается сдачей в аренду недвижимости. Они диктуют свои условия заключения договоров и оплаты, а арендаторы вынуждены с ними соглашаться.

Учет арендных отношений до сих пор остается сложным вопросом для обеих сторон договора. Особенно спорным в отношении налогообложения, в частности по НДС, является учет коммунальных платежей, таких как электроэнергия, вода, теплоэнергия, пар и другие, связанные с арендуемым имуществом.

Этому вопросу были посвящены многие разъяснительные письма и решения судов. Но он до сих пор вызывает затруднения у налогоплательщиков.

В письме ФНС России от 04.02.2010 г. № ШС-22-3/86@ (далее — Письмо) затронута проблема применения налога на добавленную стоимость при оказании услуг по представлению в аренду недвижимого имущества и связанных с ним коммунальных услуг.

ФНС России попыталась обратить внимание налогоплательщиков на договор аренды между сторонами, особенно на порядок компенсации арендодателю коммунальных услуг, потребляемых арендатором. Но обо всем по порядку.

Что гласит Гражданский кодекс?

Порядок оформления договора аренды регламентируется главой 34 «Аренда» Гражданского кодекса РФ.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или временное пользование.

В пункте 1 статьи 614 ГК РФ указано, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, определенные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы (статья 614 ГК РФ).

По общему правилу гражданского законодательства собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (статья 210 ГК РФ).

На арендатора возлагается обязанность поддерживать имущество в исправном состоянии, нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (статья 606 ГК РФ). Что является расходами на содержание имущества? Гражданский кодекс РФ такого определения не дает.

Но, безусловно, коммунальные платежи можно отнести к данным расходам. Напрашивается вывод, что оплата по коммунальным платежам должна регулироваться в рамках договора или в силу закона.

Гражданский кодекс регламентирует возлагать эксплуатационные расходы на арендатора, если иное не установлено договором, только в случае аренды предприятия как имущественного комплекса (статья 661 ГК РФ).

ФНС России в своем Письме обратила внимание налогоплательщиков на порядок компенсации арендодателю коммунальных услуг, потребляемых арендодателем.

От способа организации расчетов за данные услуги зависит порядок обложения НДС сумм возмещения и применения налоговых вычетов.

Способы оплаты коммунальных услуг

В Письме рассмотрены разные варианты расчетов по оплате электроэнергии, газа, водоснабжения, телефонной связи и иных коммунальных услуг, а также разъяснен порядок принятия к вычету НДС по данным услугам как арендодателем, так и арендатором. Рассмотрим их подробнее.

1-й способ

Наиболее распространенный способ оплаты коммунальных услуг — это включение их в состав арендной платы.

В рассматриваемом Письме отмечено, что арендная плата может состоять из двух частей: основной (постоянной), соответствующей плате за арендуемую площадь, и дополнительной (переменной), являющейся возмещением затрат арендодателю по содержанию предоставленных в аренду помещений. Порядок расчета последних основан на сумме платежей за коммунальное обслуживание этих помещений, включая расходы на связь, охрану, уборку и подобные им расходы. При этом налоговая база в целях исчисления сумм НДС определяется исходя из суммы арендной платы, состоящей из основной и дополнительных частей.

Примером данного варианта расчетов может служить постановление ФАС Московского округа от 05.10.2009 г. № КА-А40/10030-09.

В нем указано, что в соответствии с договором аренды арендная плата включает в себя две части: постоянную и переменную (эквивалентную сумме коммунальных платежей).

Отказ арендатору в вычете НДС по переменной составляющей арендной платы незаконен, поскольку гражданское законодательство не запрещает ему перевыставлять счета на оплату коммунальных услуг.

В Письме также приводится ряд примеров арбитражной практики, подтверждающих на практике возможность применения данного способа расчетов.

Так, ВАС РФ в постановлении от 10.03.2009 г. № 6219/08 указал на то, что арендная плата общества за помещения состояла из двух частей: постоянной и переменной.

Постоянная часть являлась фиксированной и представляла собой плату за пользование арендуемыми площадями; переменная складывалась из стоимости электроэнергии, газа, водопотребления, телефонной связи и иных коммунальных услуг, фактически потребленных арендатором.

В то же время отмечается, что обеспечение нежилых помещений электроэнергией и другими видами коммунального обслуживания — составляющая права временного владения и пользования арендуемыми помещениями для осуществления арендатором своей производственной деятельности.

Но это постановление ВАС РФ интересно тем, что если прочитать его внимательнее, то обнаруживается следующее.

В нем рассматривается порядок заключения договора аренды, в одном из разделов которого стороны установили фиксированную плату за пользование арендуемыми помещениями, не включающую в себя расходы за пользование энергоресурсами (газом, электроэнергией, водопотреблением, телефонной связью и т.д.), которые арендатор оплачивает на основании отдельно заключенного договора.

При этом к договору аренды была приложена схема электроснабжения абонента, акт разграничения эксплуатационной ответственности.

В договоре электроснабжения указано, что арендатор получил электроэнергию в связи с использованием арендуемых производственных помещений.

Арендодатель включил в оплату услуг по электроснабжению, помимо стоимости потребленной арендатором электроэнергии, и стоимость аренды предоставленных электрических сетей, приборов, установок.

Данный подход к оформлению договора аренды может служить примером для подтверждения обоснованности и документального подтверждения расходов, связанных с арендой недвижимого имущества, как важный момент для налогоплательщика, что также отмечается в Письме.

В другом примере приводится постановление Президиума ВАС РФ от 25.02.2009 г. № 12664/08.

В нем указывается, что, несмотря на то что согласно договору аренды стоимость коммунальных услуг в состав арендной платы не включена, без обеспечения нежилых помещений электроэнергией, водой, теплоэнергией, другими видами коммунального обслуживания общество не могло реализовать право пользования арендуемыми помещениями, необходимыми для осуществления своей деятельности. Поэтому данное обслуживание неразрывно связано с предоставлением услуг по аренде, а порядок расчетов между арендатором и арендодателем за названные услуги значения не имеет.

При этом в договоре аренды нежилого помещения указано, что арендатор производит возмещение затрат на водоснабжение, водоотведение, теплоснабжение по тарифам снабжающих организаций, а также производит расчет по передаче услуги электроэнергии, оказываемые арендодателем, по соответствующим тарифам.

В следующем примере (постановление Президиума ВАС РФ от 06.04.2009 г.

№ 7349/99) приводится указание на то, что соглашение, названное договором на поставку (отпуск) и потребление электрической энергии за плату, договором на энергоснабжение не является.

Это соглашение устанавливает порядок определения расходов общества на электроэнергию в арендуемом им помещении и является частью договора аренды, которая не противоречит закону.

Читателю следует обратить внимание на важный момент: во всех поименованных выше примерах арбитражной практики приводятся различные варианты оформления договоров аренды как документального подтверждения производимых расходов в целях исчисления прибыли, которые трактуются налоговыми органами как арендная плата, состоящая из основной (постоянной) и дополнительной (переменной) частей.

В этом случае арендодатель вправе применить вычет сумм НДС, которые предъявлены ему коммунальными службами, в том числе в части услуг, потребленных арендатором.

Налогообложение по НДС

Налоговое ведомство отмечает, что арендодатели, оказывающие услуги по аренде недвижимости и определяющие налоговую базу в целях исчисления НДС с арендной платы (включающей как постоянную, так и переменную часть, в том числе в виде компенсационной выплаты, являющейся возмещением затрат арендодателя по содержанию предоставленных в аренду помещений), вправе применять в соответствии с порядком, определенным положениями главы 21 Кодекса, налоговые вычеты в отношении сумм налога, предъявленных им при приобретении коммунальных услуг (услуги связи, охраны, уборки), включенных в арендную плату (в составе переменной величины, в том числе в виде компенсационной выплаты, являющейся возмещением затрат арендодателя по содержанию предоставленных в аренду помещений).

На основании пункта 3 статьи 164 НК РФ арендодатель выставляет арендатору счет-фактуру не позднее 5 календарных дней считая с дня оказания услуги, в одной или двух строках которого указывается отдельно постоянная и переменная величина арендной платы.

Обратите внимание: выставляется один счет-фактура на обе части арендной платы. Выставление по одной и той же услуге двух счетов-фактур, причем в разное время, как делалось совсем недавно некоторыми налогоплательщиками, законодательством не предусмотрено.

Кроме того, дата счета-фактуры должна быть последним днем месяца, а не 29 числом месяца, например, как это можно было встретить на практике. Это понятно, так как стоимость услуги по аренде устанавливается в договоре на месяц.

Источник: https://www.top-personal.ru/estatelawissue.html?99

5 важных для арендатора положений договора

Что входит в эксплуатационные расходы для арендаторов

Законодательство исходит из принципа равенства сторон договора. Однако на практике чаша весов часто склоняется в сторону арендодателя. Рассмотрим условия, на которые следует обратить внимание арендатору при заключении договора аренды изолированного нежилого помещения, не находящегося в госсобственности.

1. Условие об объекте аренды

В договоре аренды должны указываться данные, которые позволяют определенно установить имущество, передаваемое в аренду. Если точно установить объект аренды из договора нельзя, это условие считается несогласованным, а договор аренды – незаключенным .

Примерный перечень данных объекта недвижимости определен законодательством . Чтобы описать передаваемое в аренду изолированное помещение наиболее точно и полно, рекомендуем указать:

  • его наименование;
  • инвентарные номера помещения и здания, в котором оно находится;
  • назначение;
  • местонахождение;
  • общую площадь;
  • этаж;
  • номер помещения (если имеется).

Эти сведения содержат относящиеся к помещению документы: свидетельство (удостоверение) о госрегистрации прав арендодателя и техпаспорт.

Если в аренду предоставляется часть помещения, рекомендуется приложить к договору схему его размещения или выкопировку из технического паспорта объекта аренды с графически обозначенными границами.

При этом нередко стороны прикладывают выкопировку, не выделяя площадь, передаваемую в аренду, либо на выкопировке площадь выделяется цветом, но нигде не указывается, что в аренду передается площадь, заштрихованная, например, желтым. В такой ситуации существует риск, что договор признают незаключенным ввиду отсутствия согласованного объекта аренды.

Пример формулировки договора

Объектом аренды является изолированное торговое помещение (инвентарный номер 000/С-000000) общей площадью __ кв.м, расположенное на __ этаже капитального строения (инвентарный номер 111/С-000000) по адресу: ___.

2. Условия изменения арендной платы

Согласно законодательству размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон, но не чаще раза в год, если иное не предусмотрено договором . Часто в договор включаются положения об одностороннем праве арендодателя менять размер арендной платы.

Если исключить данное положение невозможно, рекомендуем арендатору ограничить:

  • предельный размер изменения размера арендной платы;
  • периодичность изменения размера арендной платы;
  • сроки уведомления об изменении размера арендной платы.

Пример формулировки договора

Арендодатель вправе один раз в два года в одностороннем порядке изменить размер арендной платы путем направления Арендатору уведомления об изменении не позднее __ числа месяца, предшествующего месяцу, с которого изменяется размер арендной платы. При этом размер арендной платы, установленный на дату уведомления арендодателя об изменении, может быть увеличен не более чем на __ %.

 3. Условия об оплате коммунальных и эксплуатационных услуг

Арендатору необходимо определить в договоре:

  • условия оплаты расходов на коммунальные и эксплуатационные услуги;
  • точный перечень услуг, которые обязан компенсировать арендатор.

Возможны следующие варианты оплаты:

  • расходы на коммунальные и эксплуатационные услуги включаются в размер арендной платы и не оплачиваются дополнительно;

Пример формулировки договора

Расходы на коммунальные и эксплуатационные услуги включены в арендную плату, указанную в п. __ договора.

  • расходы на коммунальные и эксплуатационные услуги не включаются в сумму арендной платы и оплачиваются арендатором дополнительно.

В большинстве случаев арендодатель заключает договоры с организациями, оказывающими коммунальные и эксплуатационные услуги. Тогда арендатор возмещает соответствующие расходы на основании показаний приборов учета либо пропорционально доле объекта аренды в общей арендуемой площади здания.

Пример формулировки договора

Арендная плата, указанная в п. __ договора, не включает расходы Арендодателя на эксплуатационные и коммунальные услуги. Данные расходы возмещаются Арендатором в следующем порядке:

— согласно показаниям приборов учета – услуги ______;

— пропорционально доле объекта аренды в общей арендуемой площади здания – услуги: ______.

При этом стороны вправе отказаться от подобной практики. Арендатор может самостоятельно заключить договоры на водоснабжение и водоотведение, охрану, электросвязь (телефон, интернет) . Договоры на электроснабжение и отопление вправе заключать только арендодатель .

Рекомендуем определить конкретный перечень компенсируемых арендатором услуг, относимых к коммунальным и эксплуатационным. Это позволит минимизировать риск того, что арендодатель включит в арендную плату необоснованные расходы.

4. Условия о возврате объекта аренды

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть объект аренды в состоянии, в котором его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В большинстве случаев стороны не конкретизируют в договоре, в каком состоянии возвращается объект аренды. Не указывают они и в какой срок объект нужно вернуть.

По общему правилу объект аренды возвращается при прекращении договора. Однако часто при его досрочном расторжении вернуть объект в срок в первоначальном состоянии невозможно.

В свою очередь, превышение установленного срока возврата влечет у арендодателя право требовать:

  • внести арендную плату за время просрочки;
  • возместить убытки, если арендная плата их не покрывает;
  • уплатить проценты за пользование чужими денежными средствами в период после прекращения договора до возврата объекта аренды .

Если же арендатор возвращает объект аренды в срок, но не в согласованном состоянии, арендодатель вправе потребовать возместить убытки и применить к арендатору санкции, предусмотренные договором.

Пример формулировки договора

Арендатор обязуется вернуть Арендодателю объект аренды в том же состоянии, в котором Арендатор первоначально принял его, с учетом нормального износа.

Внутренняя отделка стен, пола и потолка объекта аренды может иметь механические повреждения (трещины, сколы).

При этом Арендатор демонтирует все указатели и рекламные конструкции, оборудование, мебель и предметы, расположенные в границах объекта аренды и принадлежащие Арендатору, а также восстанавливает все повреждения, вызванные таким демонтажем.

Арендатор возвращает объект аренды в течение __ дней от даты прекращения договора, если иные сроки возврата не согласованы сторонами (льготный период).

В течение льготного периода Арендатор вносит арендную плату в размере суммы в белорусских рублях, эквивалентной 0,1 евро по курсу Национального банка Республики Беларусь на дату внесения платежа, а также плату за коммунальные и эксплуатационные услуги в соответствии с п. __ договора не позднее __ дней от даты подписания сторонами акта приема-передачи объекта аренды.

 5. Условия об удержании имущества арендатора

Особое внимание следует обратить на положения о праве арендодателя удержать имущество арендатора в случае невозврата объекта аренды после прекращения договора.

В правоприменительной практике существует точка зрения о том, что удержание будет считаться правомерным, если в договоре будет закреплено право арендодателя на удержание имущества после прекращения договора . По умолчанию удержание может применяться к любым правоотношениям. Во избежание подобной ситуации рекомендуем арендатору:

  • исключить данное положение из договора;
  • прямо указать о неприменении удержания к вытекающим из договора обязательствам.

в журнале «Промышленно-торговое право», 2018, № 3

Источник: https://ilex.by/5-vazhnyh-dlya-arendatora-polozhenij-dogovora/

Правомерность взимания с арендатора дополнительных платежей

Что входит в эксплуатационные расходы для арендаторов

Большое значение для нормальной деятельности хозяйствующих субъектов имеет выбор офисного помещения, цена аренды такого помещения и состав арендных платежей. Даже в нынешних условиях, когда предложение на рынке офисных помещений высокого класса превышает спрос на эти помещения, ситуация ценообразования на них оставляет желать лучшего.

Помимо достаточно высокой ставки арендной платы, собственник при заключении договора аренды старается минимизировать свои расходы по содержанию объекта недвижимости, а в идеале — полностью переложить их на арендодателя.

В связи с этим, помимо арендной платы, договором аренды предусматривается возложение на арендатора различных дополнительных платежей, общая сумма которых в некоторых случаях равна ставке арендной платы.

Между тем вопрос правомерности фактического возложения на арендатора расходов по содержанию собственности арендодателя далеко не однозначен.

Возложить на арендатора бремя содержания имущества арендодатель может через ряд услуг, предоставляемых им любому лицу, вступающему в арендные отношения. Скрываются такие услуги под названием «эксплуатационные, накладные и прочие расходы».

При этом соответствующие услуги зачастую оказываются не арендодателем, а третьими лицами в пользу арендодателя.

Не исключены случаи, когда вышепоименованные услуги не оказываются вовсе или оказываются в процессе исполнения арендодателем требований государственных и муниципальных органов, связанных с содержанием объекта недвижимости, то есть в случаях, когда оказание таких услуг напрямую не связано с качественными параметрами арендуемого помещения.

Объем и стоимость эксплуатационных расходов зависят не столько от качества управления офисным зданием, сколько от его технического состояния, местоположения, размеров арендуемого помещения и состава дополнительных услуг.

Такими дополнительными услугами могут быть: содержание здания и прилегающей территории, а также обеспечение нормального функционирования систем жизнеобеспечения здания, санитарное обслуживание, компенсация арендной платы за земельный участок, на котором расположено здание, платежи за воздействие на окружающую среду, ремонт и уборка мест общего доступа в здании и прилегающей территории, вывоз снега, благоустройство и озеленение прилегающей территории, поливка газонов, организация мероприятий по обеспечению режима безопасности в здании, организация пропускного режима и прочее, то есть услуги, оказание которых входит в бремя содержания собственности. Через эксплуатационные расходы арендодатель перекладывает бремя содержания имущества на арендатора, исходя из занимаемой последним площади, и подстраховывает себя от изменения размера собственных расходов ввиду изменения расценок на оказываемые арендодателю услуги, сохраняя тем самым привычный уровень прибыли.

При заключении договора аренды здания или сооружения (в рассматриваемом случае — части такого здания или сооружения) стороны обязаны в силу положений ст.

564 ГК РФ согласовать размер арендной платы, при этом арендодатель обычно предлагает определить цену договора аренды в виде нескольких составляющих: общей минимальной ежемесячной арендной платы, переменной части арендной платы, а также оплаты накладных расходов.

В этом случае под минимальной арендной платой понимается собственно ставка аренды за единицу арендуемой площади, под переменной частью арендной платы — коммунальные платежи, а под накладными расходами — поименованные в предыдущем абзаце расходы арендодателя на содержание принадлежащего ему объекта недвижимости.

По вопросам правомерности возложения на арендатора дополнительных расходов по договору аренды, к сожалению, не сложилось единообразной судебной практики, что позволяет арендодателям обременять арендатора дополнительными платежами, включение которых в договор аренды не всегда является соответствующим закону. Связаны такие факты как с наличием некоторых противоречий в законе, так и с различным подходом судов к практике его применения.

Правила установления арендной платы определены п. 2 ст. 614 ГК РФ: «Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды».

По мнению некоторых арендодателей, выражение «иные формы оплаты аренды» позволяет установить в договоре аренды обязанность арендатора по внесению «переменной части арендной платы». Между тем такое выражение в данном случае подразумевает не механизм и способ исчисления арендной платы, а именно форму оплаты — денежную или неденежную.

Данный вывод можно сделать на основе анализа всего содержания п. 2 ст. 614 ГК РФ, в которой устанавливается возможность оплаты аренды как денежными средствами, так и работами, товарами, услугами.

В любом случае под переменной частью арендной платы не могут подразумеваться коммунальные расходы, оплата которых возлагается на арендатора как часть арендной платы.

Указанная позиция изложена в информационном письме Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»: «Возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы».

Судом было указано, что формулировка условий договора аренды, в силу которого на арендатора здания, сооружения, помещения возлагается обязанность по оплате коммунальных услуг, не может рассматриваться как устанавливающая форму и размер арендной платы, поскольку арендодатель фактически не получает встречного предоставления за переданное в аренду здание. Оплата арендатором коммунальных услуг сама по себе не означает возмездности договора аренды. В Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (2015) была поддержана высказанная Президиумом ВАС РФ точка зрения относительно возможности возложения на арендатора оплаты коммунальных расходов:

«Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 210 ГК РФ).

В силу абзаца второго п. 3 ст. 308 ГК РФ обязательство может создавать права для третьих лиц в отношении одной или обеих его сторон только в случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон.

ГК РФ и иные законы не содержат норм о возникновении на основании договора аренды нежилого помещения обязанности у арендатора по внесению платы за коммунальные услуги перед оказывающим их третьим лицом (исполнителем коммунальных услуг, ресурсоснабжающей организацией).

Обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества (п. 2 ст. 616 ГК РФ) установлена в отношениях с арендодателем, а не исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, которые не являются стороной договора аренды.

Исполнитель коммунальных услуг (ресурсоснабжающая организация) в отсутствие заключенного с ним договора не имеет возможности осуществлять контроль за тем, какое лицо фактически пользуется нежилым помещением, в том числе на основании договора аренды.

Поэтому в отсутствие договора между арендатором нежилого помещения и исполнителем коммунальных услуг (ресурсоснабжающей организацией), заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды, обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения».

Представляется, что позиция высших судебных органов должна определять единообразие судебной практики по данному вопросу, что подтверждается, к примеру, Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2016 N 09АП-11628/2016 по делу N А40-126177/2015.

Источник: https://dalurist.ru/statiy/259-pravomernost-vzimaniya-s-arendatora-dopolnitelnyh-platezhey-po-dogovoru-arendy-ofisnogo-pomescheniya.html

Что входит в эксплуатационные расходы для арендаторов

  • Что относится к эксплуатационным расходам по аренде
  • Оплата арендаторами расходов по содержанию, эксплуатации, ремонту зданий, помещений, их частей, находящихся в государственной собственности

Возмещение эксплуатационных расходов арендатором Поэтому если заказчику передано в безвозмездное пользование помещение, находящееся в здании, в котором находятся помещения другого или других лиц, пользующиеся нежилыми помещениями, и данным лицам по контракту оказываются услуги по содержанию данных помещений, то заказчик вправе заключить контракт на оказание услуг по содержанию помещений, предоставленных ему в безвозмездное пользование, с данным исполнителем на основании п.Размер эксплуатационных затрат при аренде помещений Вендинг как форма ведения торговли порождает множество правовых вопросов, затрагивающих различные аспекты этой сферы деятельности.

В соответствии с последними изменениями ни арендодатель, ни арендатор не вправе принять к вычету НДС в части коммунальных услуг, потребленных арендатором.

Внимание

Использовавшийся ранее метод выставления счетов-фактур арендатору на стоимость потребленных услуг является неприменимым, так как арендодатель не является энергоснабжающей организацией для арендатора, поскольку сам получает электроэнергию в качестве абонента.

Затраты на эксплуатацию

Оплата арендаторами расходов по содержанию, эксплуатации, ремонту зданий, помещений, их частей, находящихся в государственной собственности Согласно Рекомендациям расходы по эксплуатации, текущему ремонту сдаваемого в аренду недвижимого имущества, коммунальным и другим услугам делятся на две группы: расходы на работы по эксплуатации сдаваемого в аренду недвижимого имущества, другие работы, производимые штатными работниками организации-арендодателя (ссудодателя).

10. расходы арендатора на содержание недвижимости

Важно

Методики расчета и порядка использования платы за аренду государственного имуществ » говорится следующее : «расходы на содержание арендованного имущества , сданного одновременно нескольким предприятиям , организациям , распределяются ими в зависимости от наличия, количества , мощности , времени работы электроприборов , систем тепло – и водоснабжения , канализации по специальным счетам , а в неделимой части – пропорционально размеру занимаемой общей площади » .Что относится к эксплуатационным расходам по аренде направлены на возмездную передачу имущества в пользование, а не на возмездное оказание услуг.

Напомним, что первичный учетный документ должен содержать обязательные реквизиты.
Их перечень приведен в ст. 9 Закона РБ от 18.10.1994 № 3321-XII «О бухгалтерском учете иотчетности» (далее – Закон), а с 1 апреля 2011 г.

Ipc-zvezda.ru

Нюансы расчета эксплуатационных расходов Эксплуатационные расходы – это статья затрат, которая включает в себя себестоимость продукции или выполненной услуги.

В пункт «Эксплуатационные расходы» включаются те расходы организации, которые связаны с использованием основных средств или основным производством.

  • Эксплуатационные расходы
  • Что в них входит
  • Эксплуатационные расходы при аренде помещений
  • Заключение

Эксплуатационные расходы Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам: 8 (499) 703-15-47 — Москва8 (812) 309-50-34 — Санкт-Петербург или если Вам так удобнее, воспользуйтесь формой онлайн-консультанта! Все консультации у юристов бесплатны.

Расходы по эксплуатации зданий (помещений) представляют собой совокупность затрат, связанных с поддержанием надлежащего технического состояния объекта, обеспечением его нормального использования в соответствии с целями аренды, указанными в договоре.

Применительно к указанным объектам имеется в виду прежде всего оплата стоимости услуг по электроснабжению, обеспечению теплом, водоснабжению, канализации, оказываемых специализированными организациями (далее — коммунальные платежи).

Эксплуатационные расходы на содержание зданий (помещений) в зависимости от условий каждого конкретного договора аренды может нести как арендатор, так и арендодатель.

Рассмотрим, как правильно оформить отношения между арендатором, арендодателем и снабжающими организациями в том случае, если затраты на оплату коммунальных платежей несет в соответствии с условиями договора аренды арендатор.

Эксплуатационные расходы при аренде помещений это

По желанию, руководитель может добавить к себестоимости продукции офисные канцтовары или закрыть сумму из полученной прибыли.

Эксплуатационные расходы при аренде помещений Для того, чтобы перенести затраты, связанные с арендой помещения на себестоимость продукции, необходимо заключить договор найма жилого помещения.

После этого все издержки, связанные с ЖКХ, автоматически входят в выходную цену производимого товара/услуги. Образец договора можно скачать на сайте представителей услуг, и, при наличии электронной подписи, заключить договор в электронном виде.

Для бухгалтерской и налоговой отчетности, платежи за коммунальные услуги необходимо прикреплять в виде оригинального чека.
Основанием для начисления коммунальных услуг является справка, подтверждающая количество квадратных метров и их кадастровую стоимость.

Платежи осуществляются ежемесячно, поквартально или раз в год.

Затраты по обслуживанию арендуемого имущества представляют собой совокупность расходов, связанных с осуществлением текущего и капитального ремонта, а также расходов, связанных с эксплуатацией объекта аренды (далее — эксплуатационные расходы). Эксплуатационные расходы — это затраты, связанные с использованием объекта аренды.

Четкий перечень подобного рода расходов законодательством не установлен.

Их состав определяется применительно к каждому объекту аренды. Расходы по эксплуатации зданий (помещений) представляют собой совокупность затрат, связанных с поддержанием надлежащего технического состояния объекта, обеспечением его нормального использования в соответствии с целями аренды, указанными в договоре.

Эксплуатационные расходы при аренде помещений это судебная практика

Применительно к указанным объектам имеется в виду прежде всего оплата стоимости услуг по электроснабжению, обеспечению теплом, водоснабжению, канализации, оказываемых специализированными организациями (далее — коммунальные платежи). Эксплуатационные расходы на содержание зданий (помещений) в зависимости от условий каждого конкретного договора аренды может нести как арендатор, так и арендодатель.

Рассмотрим, как правильно оформить отношения между арендатором, арендодателем и снабжающими организациями в том случае, если затраты на оплату коммунальных платежей несет в соответствии с условиями договора аренды арендатор.

По общему правилу, которое распространяется на электро-, тепло- и водоснабжение, абонент (в нашем случае абонентом является арендодатель) может передавать принятую им от снабжающей организации сеть субабоненту (арендатору) только с согласия снабжающей организации (ст. 546, п.

Источник: https://advokat144.com/chto-vhodit-v-ekspluatatsionnye-uslugi-nezhilogo-pomescheniya/

Эксплуатационные расходы

Что входит в эксплуатационные расходы для арендаторов
Мы используем файлы cookie, чтобы сделать наш сайт еще более удобным для Вас. С подробной информацией можно ознакомиться в Политике конфиденциальности.

Спасибо, что читаете Блог Арендатора!

на объект коммерческой недвижимости

В наших предыдущих материалах вы уже познакомились с двумя вариантами управляющих, которые всегда есть в вашем офисном здании. Один из них следит за его техническим состоянием, другой — за его финансовой составляющей. К последней относятся эксплуатационные расходы.

Структура эксплуатационных расходов

Формирование нового бюджета эксплуатационных расходов актуально в следующих случаях:

  • Собственник объекта недвижимости ищет подрядчиков и готовится к тендеру;
  • Якорный арендатор проводит мониторинг рынка с целью оценить адекватность условий в своём текущем здании;
  • Новый финансовый год (для собственника).

Арендаторы не всегда детально интересуются данным бюджетом: как правило, нас, в первую очередь, интересует конечная цена – аренда плюс эксплуатация. Однако часто в договоре аренды присутствует пункт, где оговаривается, что собственник, девелопер, управляющая компания или арендодатель может повышать эксплуатационные расходы по своему усмотрению. Конечно, лучше обезопасить себя от подобной ситуации и договориться на какую-то понятную ставку индексации этих расходов. И вот в этой ситуации вопрос контроля эксплуатационных расходов становится актуальным для арендатора. Эксплуатационные затраты – это затраты, связанные с содержанием объекта недвижимости. Они обладают следующей структурой: 1. Административные расходы (включая службу ресепшн); 2. Техническая эксплуатация всех инженерных систем и оборудования:

  • Ежедневные осмотры;
  • Регламентные и планово-предупредительные работы;
  • Косметический ремонт здания;
  • Текущий ремонт систем, который включает:
    • кондиционирования и вентиляции;
    • лифтового хозяйства;
    • водоснабжения;
    • электросетей;
    • тепловых сетей;
    • канализации;
    • систем видеонаблюдения;
    • контроля доступа;
    • пожарной безопасности;
    • охранной сигнализации;

3. Уборка помещений и благоустройство территорий; 4. Обеспечение безопасности; 5. Вознаграждение УК; 6. Иные услуги в здании для пользователей объекта.

Из чего складывается конечная стоимость аренды? — ИНФОГРАФИКА

Стандартно, сумма операционных расходов рассчитывается исходя из размера арендуемых площадей и выставляется в виде фиксированной суммы. Как правило, это устраивает обе стороны: арендатор платит фиксированную сумму, не вникая в детали, а управляющая компания всегда может ориентироваться на определенные суммы, при которых избегает попадания в минус.

Что такое система Open Book, и кто ею пользуется?

Шпаргалка

Эксплуатационные расходы — это просто!

Вам необходимо подготовиться к переговорам быстро и получить весомые аргументы в переговорах по аренде? Мы создали краткий материал, чтобы решить эту задачу и быстро погрузить вас в тему. Оставьте почту, на которую мы можем прислать ссылку на бесплатное скачивание материала.

Всё больше приобретает популярность система Open Book («открытая книга»), которая позволяет оплачивать фактические расходы. Её суть состоит в том, что собственник опирается на прямые затраты при выставлении счета за эксплуатационные расходы. Прямые затраты имеют подтверждающие документы, которые при желании можно запросить у собственника. Работа по системе Open Book– это новая опция в работе управляющих компаний, которые следят за обеспечением технической и финансовой жизнедеятельности нашего здания. Она подразумевает прозрачную схему расчета операционных расходов. В настоящий момент в России эта западная практика начинает получать распространение только в зданиях класса А и B+ в связи с тем, что арендаторы, привыкшие к западным стандартам, зачастую запрашивают данную опцию как обязательную.

Бюджетирование эксплуатационных расходов

Помимо перечисленных выше пунктов, связанных с эксплуатацией здания, в эксплуатационные расходы попадают и иные услуги, которые собственник может предоставлять для обеспечения комфорта пользователей объекта. Это может быть, например, предоставление бесплатного wi-fi в лобби, обустройство велопарковки или организация новогодних праздников. В эксплуатационные расходы попадут налоги на недвижимость. В соответствии с законодательством РФ, налоги подлежат уплате напрямую налогоплательщиком, и своё налоговое бремя собственник не может переложить на арендатора. Поэтому суммы, из которых будет платиться налог, могут быть включены в OPEX. Закладывая суммы, необходимые для уплаты налогов, именно в OPEX, а не в ставку аренды, арендодатель или собственник обеспечивает себе конкурентоспособную ставку. Базовая ставка аренды должна выглядеть для конечного потребителя максимально привлекательно, поэтому собственники ни в коем случае не будут добавлять в неё ничего лишнего.

Подробнее мы писали об этом ранее.

Где вам могут «накинуть лишних» и как этого избежать

Чаще всего, избежать добавления «лишних» сумм в эксплуатационных расходах не получится в связи с их недостаточной прозрачностью. Закон обязывает собственника выполнять ряд условий только в части коммунальных услуг: здесь идёт напрямую перевыставление счетов от городских коммунальных служб за отопление, электроэнергию и воду. Операционные расходы не регламентируются законодательством, более того, как правило, они защищены коммерческой тайной, так как речь идёт о договорах с третьей стороной – клининговыми и охранными службами, провайдерами и т.п. Повысить прозрачность бюджета может договорённость об использовании системы отчетности Open Book.

Этот материал был Вам полезен?

Подпишитесь на наш блог! Мы регулярно проводим интервью с экспертами рынка и публикуем советы и тонкости по аренде офисных пространств

Проверенная управляющая компания

Редактировать название фильтра

Источник: https://officenavigator.ru/blog/ekspluatatsionnye-raskhody-na-obekt-kommercheskoy-nedvizhimosti/

НарушениямБой
Добавить комментарий