Налог на коммерческую недвижимость для иностранцев юридических лиц в 2018 г москве

Налог на коммерческую недвижимость для иностранцев юридических лиц в 2018 г москве

Налог на коммерческую недвижимость для иностранцев юридических лиц в 2018 г москве

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос «Налог на коммерческую недвижимость для иностранцев юридических лиц в 2018 г москве». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Если такой нет, то следует правильно рассчитывать данный налог. Рассчитываем налог на коммерческую недвижимость Рассчитывать сумму, подлежащую к уплате, нужно или по среднегодовой стоимости, или по кадастровой, если данное имущество попадает под перечень, приведенный выше. Если нужно рассчитать по кадастровой стоимости, берется в расчет та ставка, которая установлена местными властями.

Давайте разберемся, что же в действительности поменялось для налоговых нерезидентов с 2019 года в отношении их российской недвижимости и КАК максимально правильно продать российскую недвижимость, являясь налоговым нерезидентом РФ.

Как уплачивается налог с продажи коммерческой недвижимости физлицом?

В 2016 году для трех тысяч объектов недвижимости сумма налоговых льгот составила около трех миллиардов рублей.

С 1 января 2019 г. произошли изменения в расчетах налога на имущество. Движимое имущество исключено из объекта обложения налогом на имущество организаций (п.1 ст.374 НК РФ в ред. Федерального закона от 03.08.2018 № 302-ФЗ).

Российское налоговое законодательство разделяет иностранные компании, намеревающиеся работать или работающие в стране, на две принципиальные категории: резиденты и нерезиденты. И если для первых налоговые требования и ставки обложения практически приравнены к тем, которые предъявляются к российским компаниям, то второй статус не дает практически никаких фискальных преимуществ.

На практике здание может быть одновременно и деловым, и торговым центром, поэтому законодатели дополнили статью 378 НК РФ пунктом 4.1. В норме разъяснены условия, при которых здание признается одновременно и административно-деловым, и торговым центром. Условия аналогичны тем, что законодатели перечисляют в пунктах 3 и 4 статьи 378.2 НК РФ.

Если подобные махинации вскроются, то лицо ожидают:

  • доначисление до 30% со всей суммы продажи;
  • ст. 122 НК РФ: штраф за неправильное исчисление налога 20%-40% от суммы налога (представляется, что в данном случае налоговикам будет легко доказать умысел на неуплату налога, а значит применить штраф не 20%, а именно 40%)
  • пени 1/300 ставки рефинансирования

Сумма, а также налоговая ставка, подлежащая к уплате, рассчитывается по среднегодовой или по кадастровой стоимости, в зависимости от типа коммерческой недвижимости. Если нужно рассчитать по кадастровой стоимости, берется в расчет та ставка, которая установлена местными властями. Ставку налога и сроки уплаты также регламентируют местные власти.

Таким образом, спорный вопрос разрешился в пользу налогоплательщиков — физические лица-нерезиденты вправе продавать без уплаты налога российскую недвижимость, находившуюся в собственности более 5 лет — для объектов, купленных после 1 января 2016 г., и — более 3-х лет — для объектов, купленных до 1 января 2016 г.

В настоящее время на государственном уровне проведена работа по присвоению каждому объекту кадастрового номера и обозначена кадастровая стоимость. По информации экспертов, зачастую государственная оценка имущества завышена, так как производится без учёта индивидуальных особенностей.

Филиал может переводить свою прибыль головной организации без каких-либо дополнительных налогов. В этом случае оффшорные и иные компании Кипра будут иметь одинаковое налогообложение. Последний вариант с точки зрения налогообложения является самым выгодным.

Налог на коммерческую недвижимость в москве 2019

Учитывая, что имущественный сбор — региональная пошлина, в налоговом кодексе существует закон Москвы о налоге на имущество организаций. Закон № 64 от 05.11.2003, отредактированный 17 мая 2018 года, информирует об особенностях подсчета налоговой базы (НБ) для определенных субъектов, льготах, ставках и правилах уплаты сбора.

С сентября 2016 года Московская гордума рассматривает возможность, чтобы налог на коммерческую недвижимость для физических лиц стал ниже, как минимум достиг уровня, предусмотренного для компаний. Необходимо отметить, что по данному вопросу установлено ограничение: стоимость объекта поставлена в необходимость быть ниже 30 млн. рублей.

Кадастровая оценка устанавливает для любой, в том числе и коммерческой, недвижимости реальную стоимость, которая берется во внимание при реализации имущества. Инвентаризационная же определяется БТИ исходя из затрат на строительство и степени естественного износа здания или помещения.

Эта комиссия призвана урегулировать споры, которые возникают на этапах определения или видоизменения фактического использования коммерческих строений для целей налогообложения.

Также сдача в аренду имущества на территории РФ облагается НДС по ставке 18%. В этом случае российская организация как налоговый агент исчисляет и уплачивает в бюджет сумму НДС за иностранную компанию.

Прежде чем определять то, какой налог при продаже коммерческой недвижимости должен исчисляться и уплачиваться гражданином, изучим основные нормы права, регламентирующие уплату физлицами налога при реализации имущества. Данные нормы содержатся в положениях статьи 217, 217.1 Налогового Кодекса России, а также иных корреспондирующих с ними нормах НК РФ.

Каждый владелец имущества хочет продать его дороже, при этом заплатить меньше, и к слову, до 2019 года часто случалось так, что при продаже объекта указывалась заниженная стоимость, что приводило к снижению суммы налоговых выплат. С 2019 года вопрос, как уплачивается налог с продажи коммерческой недвижимости физлицом, рассматривается иначе.

Прежде всего, следует отметить, что нормы статьи 217.1 — достаточно новые. Применяются они только в рамках правоотношений, при которых устанавливается право собственности на недвижимость, причем, только с 1 января 2016 года.

Вы можете вычесть из налогооблагаемой базы сумму расходов и затрат, которые связаны с более низкой стоимостью продажи квартиры. Бывают такие случаи, когда вы покупаете недвижимость, к примеру, за 3 миллиона рублей. Но через несколько лет она обесценивается, рыночная стоимость на данную квартиру или частный дом падают. И вы вынуждены продать недвижимость уже за 2,5 миллиона рублей.

Реестр ввели в законодательство РФ в 2014 году и ежегодно обновляют. Если же в опубликованном списке организационного строения не окажется, то пошлину уплачивать придется.

Согласно 30 главе, объектами налогообложения для организации является недвижимость, которая учитывается на балансе юридического лица как объекты основных средств. Налог на земельные участки и другие объекты природопользования регулируется 31 главой.

Смелое решение начать работу в условиях чужой страны – лишь начало долгого и трудного пути. Подготовка и наладка работы зарубежной компании в России отнимает немало сил и времени, но куда больше потребуется усилий для обеспечения планомерной и последовательной работы представительства в дальнейшем.

Сбор на движимую собственность решено отменить по жалобам муниципальных властей на то, что из-за уплаты денег по этому налогу бюджет значительно сократился, особенно в Москве и Московской области. Также правительство РФ обещало компенсировать убытки по имущественному сбору, который по стране составил больше 310 млрд рублей.

Условия, при которых отдельно стоящее нежилое здание, строение или сооружение признается административно-деловым или торговым центром, перечислены в пунктах 3 и 4 статьи 378.2 НК РФ. Законодатели выделяют два таких условия. Первое – здание находится на земельном участке с соответствующим видом разрешенного использования.

Коммерческая недвижимость — это объекты недвижимости или земельные участки, предназначенные для извлечения постоянной прибыли или прироста капитала. Естественно, владение подобными участками подразумевает уплату налогов в казну государства. Определенный процент стоимости подобной недвижимости собирается под видом налогового сбора и отчисляется в государственную казну.

Любой вид коммерческой недвижимости подлежит налогообложению. До 2015 года, налог по всем типам недвижимости начислялся исходя из среднегодовой стоимости. Впрочем, на данный момент расчёты для определённых типов недвижимости производятся по кадастровой стоимости, которая приближена к рыночной. Это увеличивает налоговое бремя.

Изученные нами выше нормы права регламентируют в равной степени правоотношения, связанные с налогообложением как жилой, так и коммерческой недвижимости.

Относительно апартаментов, которые есть в торговых или в офисных центрах, законопроектом предполагается снизить ставку до половины процента за 150 кв.м., остальное — по стандартной ставке. В 2016 году процент обычной ставки от кадастровой стоимости составлял 1,2 % , в 2017 году — 1,4%, а в 2018 году — 1,5 %.

Субъект персональных данных принимает решение о предоставлении его персональных данных и дает согласие на их обработку свободно, своей волей и в своем интересе.

Ндфл с продажи недвижимости в 2019 году для физических лиц

Работники Оператора, виновные в нарушении норм, регулирующих обработку и защиту персональных данных, несут материальную, дисциплинарную, административную, гражданско-правовую или уголовную ответственность в порядке, установленном федеральными законами.

Яковлев М.Г. взял дом в ипотеку в августе 2016 года за 3 млн. рублей. В феврале 2018 года он продал его за 3,4 млн. рублей. В процессе выплаты ипотеки были уплачены проценты в размере 150 тыс. рублей, а помощь риелтора обошлась Яковлеву в 20 тысяч рублей.

Подчеркнем, что изменения 2019 года НЕ коснулись ставки НДФЛ: для нерезидентов она продолжает составлять 30% (вместо 13% для резидентов).

Правительство уже давно намеревалось внести изменения в Налоговый кодекс, чтобы легализовать рынок недвижимости. К реализации идеи власти приступили в 2019 году, решив сменить схему начисления налога на недвижимость. С момента вступления новации в силу основой для налогообложения стала не инвентаризационная стоимость, как было до этого, а кадастровая.

Полученные с продажи данных объектов доходы не облагаются налогом, если человек владеет ими 3 года и более.

Вычет в 1 млн рублей допустим в отношении любых жилых объектов (комнат, квартир, домов), сюда же приравнены дачи и участки земли. На другие нежилые объекты (гаражи, сараи) предоставляется максимальный вычет в 250 тыс. рублей.

Correct color not being inherited. * Known issue: affects color of disabled elements. * 2. Correct font properties not being inherited. * 3.

На примере 3 рассмотрим, как проводится расчет налога с продажи квартиры в 2019 году для физических лиц у пенсионерки Петиной М.И., получившей наследство. Так как она не покупала квартиру, налог будет уплачиваться не с разницы продажа-покупка, а со всей суммы сделки.

Утвержден перечень объектов коммерческой недвижимости на 2018 год, по которым налог на имущество организаций рассчитывается от кадастровой стоимости.

Для юридических и физических лиц заметно различается как режим налогообложения, так и сам размер налогов.

Налог с продажи коммерческой недвижимости с 2019 года

То же самое относится к имуществу, которое организация получила по договору простого или инвестиционного товарищества, доверительного управления или по концессионному соглашению (ст. 377–378.1 НК РФ).

Для этого предусмотрен имущественный вычет в соответствии с п.1 ст. 220 НК РФ. С ним можно законно снизить сумму налога. Его максимальная сумма – 1 млн. рублей.Дело в том, что в тех случаях, когда цена объекта по договору уступает кадастровой, которая умножена на 0,7, то в качестве налогооблагаемой базы для расчета НДФЛ принимается именно кадастровая стоимость.

Источник: http://bajlbik.ru/arbitrazhnye-dela/6564-nalog-na-kommercheskuyu-nedvizhimost-dlya-inostrancev-yuridicheskikh-lic-v-2018-g-moskve.html

Как снизить налоговую нагрузку при инвестициях в зарубежную недвижимость

Налог на коммерческую недвижимость для иностранцев юридических лиц в 2018 г москве

Вкладывая средства в зарубежную недвижимость, многие инвесторы недооценивают вопросы налогообложения или вовсе забывают про них.

Между тем налоги – ключевая статья расходов в этом виде инвестиций, и если заранее не продумать пути оптимизации фискального бремени, то существенная часть доходности может быть потеряна.

По моим оценкам, инвесторы в зарубежную недвижимость, не продумавшие вопросы налогообложения, теряют до 25% прибыли.

Размер налогов зависит от формы собственности: зарегистрирована ли недвижимость на физическое лицо или на компанию, причём во втором случае возможны разные схемы владения. Оформив покупку на компанию, можно добиться большей оптимизации налогов, но придётся нести расходы на содержание юридического лица (или нескольких юридических лиц).

Лучше выбирать форму собственности, опираясь на два фактора: объём инвестиций и планируемая стратегия выхода из проекта.

Налоги на доходы от недвижимости платятся в той стране, где находится недвижимость, и рассчитываются на основании местных законов. Существуют четыре вида налогов в операциях с зарубежной недвижимостью.

Налог на покупку недвижимости

Это налог на переход права собственности, который платит покупатель. В разных странах ставка налога обычно составляет от 3 до 5% стоимости объекта. В специальных случаях этого налога можно избежать.

Например, в Германии (по состоянию на 2018 г.

) если недвижимость оформлена на компанию и покупатель приобретает не более 95% акций этой компании (Share Deal), к этой сделке не применяется налог на переход права собственности.

На практике на оставшиеся акции (5% или более), как правило, оформляется опцион, по которому покупатель выкупает их ещё через несколько лет. В этом году могут произойти изменения – и для того, чтобы избежать уплаты налога, необходимо будет, чтобы более 10% осталось у предыдущего собственника.

Налог на доход от аренды

Обычно такой налог рассчитывается по прогрессивной шкале для физических лиц и по плоской шкале для компаний. В первом случае, если годовой доход достигает 50 000 евро или выше, ставка налога стремится к 50% от прибыли.

Поэтому оформлять на физическое лицо выгодно только небольшой объект – стоимостью до 1 млн евро (средняя доходность от аренды на развитых рынках – около 5%).

Более дорогую недвижимость лучше оформлять на юридическое лицо, несмотря на расходы на его содержание.

Ставка налога для компаний обычно около 30% от прибыли и не зависит от величины дохода. В некоторых юрисдикциях предусмотрены льготы для компаний, которые занимаются только пассивным бизнесом. Например, в Германии налог – около 16%, если компания только сдаёт недвижимость в аренду.

Кроме того, юридическим лицам доступно больше возможностей, чем физическим, для уменьшения налогооблагаемой базы, списывая различные расходы с балансовой прибыли. Наиболее классические сценарии списания это:

· проценты по банковскому финансированию, привлечённому для покупки недвижимости

· амортизация объекта

· другие накладные и административные расходы

· заем учредителя в компанию при покупке недвижимости.

Последний инструмент важен тем, что позволяет свести прибыль юридического лица практически к нулю. Другими словами, можно сделать так, чтобы налога на доход от аренды не было на горизонте больше 10 лет.

Налог на дивиденды

Применяется, если недвижимость оформлена на юридическое лицо. Он составляет в среднем 15% от суммы дивидендов и платится, когда капитал переводится владельцу компании уже после уплаты налога на прибыль.

Юрисдикция уплаты налога на дивиденды, как и его величина, зависит от многих факторов: является ли получатель дивидендов физическим или юридическим лицом, чей он налоговый резидент, заключён ли договор об избежании двойного налогообложения между его страной и страной, где находится недвижимость.

Приведу пример. Пусть недвижимость в Греции принадлежит проектной (дочерней) компании, которая тоже зарегистрирована в Греции и получает прибыль только от сдачи недвижимости в аренду.

Эта компания – дочерняя по отношению к другой компании, которая зарегистрирована на Кипре, и не менее двух последних лет владеет более чем 10% доли греческой компании. В этом случае в Греции платится налог на прибыль (в 2018 г. он составляет 29% от прибыли).

После уплаты этого налога дивиденды, поступающие кипрской компании, не облагаются никаким дополнительным налогом.

В Греции налог на дивиденды не платится в соответствии с директивой Council Directive 2011/96/EU, а на Кипре описанная ситуация подпадает под местные законы, тоже освобождающие от налога на дивиденды.

Далее, в соответствии с кипрским законодательством, дивиденды могут быть выплачены физическому лицу – бенефициару структуры тоже без налога: на Кипре нет налога на дивиденды для иностранцев.

Наконец, платит ли бенефициар (физическое лицо) налог на дивиденды в той стране, чьим налоговым резидентом он является, зависит от законов этой страны.

Еще пример. Пусть теперь недвижимость в Германии принадлежит компании, занимающейся пассивным арендным бизнесом, которая тоже зарегистрирована в Германии. Владелец компании – физическое лицо, налоговый резидент России.

Тогда в Германии уплачивается налог на прибыль в 16%. Затем владелец компании, получая дивиденды, платит в Германии ещё 15% от их величины.

При этом в России дополнительный налог не взимается по соглашению об избежании двойного налогообложения между Германией и Россией.

Налог на перепродажу с прибылью

Обычно равняется налогу на доход (то есть около 30% от дохода). Если продаётся не сам объект недвижимости, а компания, на которую он оформлен, то обычно доход от продажи облагается налогом в той стране, чьим налоговым резидентом является владелец компании, будь то физическое лицо или другая компания.

Есть легальные способы избежать налога на прирост капитала. Например, так называемая холдинговая структура.

В этом случае вы как физическое лицо владеете холдинговой компанией, зарегистрированной в юрисдикции, где нет налога на прирост капитала (например, на Кипре или в Люксембурге).

В свою очередь эта компания владеет дочерней компанией, в чьей собственности находится недвижимость. Тогда при продаже дочерней (проектной) компании вместе с недвижимостью вы не платите налог на перепродажу с прибылью.

Впрочем, международная практика движется к тому, чтобы доходы от такой косвенной продажи недвижимости всё-таки облагались налогом.

Например, в России действует закон, по которому налогом в России облагаются доходы от продажи акций или долей иностранных компаний, активы которых более чем на 50% состоят из российской недвижимости.

Похожие условия есть в соглашении между Кипром и Россией: если российский налоговый резидент продаёт кипрскую компанию, активы которой более чем на 50% состоят из недвижимости на Кипре, то эта продажа может облагаться налогом.

Когда офшоры не помогут

В последние годы государства активно объединяют усилия, чтобы противодействовать классическим сценариям оптимизации налогов.

Главным изменением стала отмена банковской тайны: теперь любой надёжный банк тщательно проверяет происхождение денег и добропорядочность вкладчика, а также информирует о вкладе налоговые органы страны, чьим налоговым резидентом является основной собственник капитала или компаний.

Холдинги в офшорных юрисдикциях, которые раньше использовались сплошь и рядом, сегодня практически не работают.

Даже если ваш холдинг оформлен в надёжной юрисдикции (например, на Кипре), всё равно налоговые органы страны, где находится дочерняя компания, заинтересуются, насколько реален ваш кипрский бизнес – это называется сабстенс.

Они могут запросить подтверждение того, что холдинговая компания не фиктивна: например, счета на оплату аренды офиса и коммунальных услуг.

Также налоговики могут проверить, не является ли директор компании номинальным лицом, занимающим эту должность одновременно во множестве подобных фирм. Если налоговые органы сочтут, что ваша фирма фиктивна и создана только для оптимизации налогообложения, то вместо экономии вы понесёте лишние расходы и, возможно, заплатите штрафы.

Таким образом, инвестору сейчас стоит заботиться не о том, как «не платить налоги», а о том, как легально заплатить меньше, применяя такие схемы налоговой оптимизации, которые отвечают требованиям законодательства.

Актуальная практика налоговиков не гарантирует сохранения инструментов оптимизации на горизонте 3-5 лет вперед. Скорее всего в ближайшем будущем у фискальных органов появится больше возможностей для закручивания гаек.

Наиболее эффективные механизмы доступны скорее крупным инвесторам или фондам.

Например, содержание реального офиса на Кипре или в Люксембурге обходится не меньше чем в 50 000–100 000 евро в год, что имеет смысл только в том случае, если эти издержки невелики по сравнению с вашими доходами от инвестиций. Обычно такие сложные структуры с холдинговыми компаниями актуальны для инвесторов с бюджетом от 10 млн евро.

Исходя из всего вышесказанного, я рекомендую:

· Если вы покупаете объекты дешевле 1 млн евро и не планируете расширять инвестиционный портфель, то оформляйте владение как физическое лицо и платите соответствующий подоходный налог (определённые вычеты тут тоже возможны).

· Если вы разовый инвестор с бюджетом более 1 млн евро и ещё не знаете, когда будете продавать недвижимость, то оформляйте покупку на компанию, которой вы владеете напрямую (если только у вас уже нет действующего холдинга).

· Если вы активный системный инвестор с объёмом инвестиций более 10 млн евро, полноценный холдинг на Кипре или в Люксембурге будет для вас кошельком, агрегирующим доходы от ваших проектных компаний. Холдинговая структура особенно подходит активным инвесторам в проекты добавленной стоимости, где продажа объекта запланирована на перспективу 3–5 лет.

Наш опыт показывает, что если инвестиция кажется выгодной только при условии оптимизации налогов, то это скорее не проблема высоких налогов, а плохая инвестиция. Разрабатывая финансовую модель, необходимо закладывать оплату всех налогов «в лоб», без оптимизации. Если при таком подходе проектная доходность нас устраивает, то можно продолжать рассматривать эту инвестицию.

Механизмы легального и эффективного уменьшения налоговой нагрузки необходимо продумывать не для того, чтобы превратить низкорентабельный проект в прибыльный, а чтобы из прибыльного проекта извлечь ещё больше прибыли.

Какую недвижимость инвесторы из России и стран СНГ покупали за границей

Pixabay

До 2013 г. русскоязычные покупатели приобретали за границей жилье, чтобы в основном «жить самим». Стратегия поменялась в 2014 г. после девальвации рубля – зарубежная недвижимость превратилась в способ сохранить капитал.

Квартиры – самый популярный вариант для инвестирования. За него проали 78% опрошенных Tranio риэлторов.

В основоном квартиры для сдачи в аренду покупают в Болгарии (100%), Венгрии (100%), Греции (100%), Португалии (100%) и Хорватии (100%)

1/10

Photoxpress

На втором месте по популярности у инвесторов из России и стран СНГ – отели (26% опрошенных). Гостиничная недвижимость востребована в основном в Австрии (82%) и Греции (60%). Однако по сравнению с 2015 г. число инвесторов, готовых вкладываться в отели, снизилось – в 2015 г. 34% риэлторов сообщали, что их клиенты хотят инвестировать в этот вид недвижимости

2/10

Максим Блинов / РИА Новости

Растет популярность инвестиций в зарубежные доходные дома. Если в 2015 г. 16% риэлторов говорили, что клиенты рассматривают этот вид инвестиций, то в 2016 г. так заявили уже 22% опрошенных. Покупка доходных домов у русских популярна в Латвии (57%), США (55%), Таиланде (44%), Чехии (44%), Германии (37%)

3/10

Pixabay

Интерес к вложениям в зарубежные кафе и рестораны упал вдвое – с 12% в 2015 г. до 6% в 2016 г. Стало меньше тех, кто ожидает высокую доходность, но при этом сам не хочет заниматься этим бизнесом, поясняет управляющий партнер Tranio Георгий Качмазов. Инвестиции в ресторанный бизнес привлекательны для наших сограждан в Турции (20%) и Венгрии (17%)

4/10

Источник: https://www.vedomosti.ru/realty/blogs/2019/01/23/792172-optimizirovat-nalogi-zarubezhnuyu-nedvizhimost

Дмитрий Жарский, директор Экспертной группы VETA подготовил памятку для организаций Москвы и Нижегородской области

Налог на коммерческую недвижимость для иностранцев юридических лиц в 2018 г москве

Жарский Дмитрий

Директор Экспертной группы VETA, судебный эксперт

специально для ГАРАНТ.РУ

С 2015 года налог на имущество организаций стал рассчитываться исходя из кадастровой стоимости, из-за чего многие компании стали оплачивать его в гораздо большем размере, нежели ранее (ст. 375 Налогового кодекса).

И, конечно, у многих возник вопрос: а как платить меньше? И такой способ есть, вернее даже два – установить вместо кадастровой рыночную стоимость или добиться исключения объекта из перечня недвижимости с соответствующим налогообложением.

Установить вместо кадастровой стоимости рыночную – хороший путь для организаций к снижению налога, и многие этим пользуются. Это особенно выгодно, когда первая выше возможной цены покупки или продажи в несколько раз.

Тем не менее, в ряде случаев можно добиться исключения объекта из перечня недвижимости, подлежащей налогообложению именно по кадастровой стоимости. Порой это более перспективно, чем процедура с установлением рыночной цены.

Правда, этот способ не всем подойдет.

Вопрос в принципе касается не всей коммерческой и производственной недвижимости. В соответствии с п. 2 ст. 375 НК РФ база по налогу на имущество организаций рассчитывается исходя из кадастровой стоимости только для определенного рода объектов.

Это торгово-офисные здания и недвижимость иностранных организаций, если последние не осуществляют деятельность в РФ через постоянные представительства или же их объекты, не имеющие отношения к деятельности через постоянные представительства.

В остальных случаях база по налогу рассчитывается по среднегодовой (или средней) стоимости объекта. Он определяется как сумма величин остаточной стоимости имущества на первое число каждого месяца, поделенная на количество месяцев в году.

Остаточная – это первоначальная стоимость за вычетом износа. Она, как правило, меньше кадастровой, поэтому сумма налога, рассчитанная исходя из среднегодовой стоимости, порой на порядок меньше той, что начислена по кадастровой.

Даже с учетом того, что в первом случае ставка налога обычно выше.

Но сделать так, чтобы недвижимость либо не попала в список объектов налогообложения по кадастровой стоимости, либо была исключена из него, можно лишь в определенных случаях. И как это сделать – зависит от региона, в котором работает организация.

Региональный фактор

Налог на имущество организаций является региональным налогом, а значит, многие моменты, которые касаются уплаты налога на имущество, определяют сами регионы (п. 1 ст. 14 НК РФ). Это и ставка, и некоторые особенности формирования базы по налогу, и льготы, и порядок уплаты налога, и порядок проведения некоторых процедур.

В частности, порядок исключения из перечня объектов налогообложения по кадастровой стоимости субъекты РФ также сами определяют.

Поэтому ситуация в разных регионах может отличаться настолько, что общим может остаться лишь тот факт, что налог на имущество организаций рассчитывается исходя из кадастровой стоимости для торгово-офисных зданий.

Различия хорошо видны при сравнении двух таких регионов, как Москва и Нижегородская область.

Так, если говорить о налоговой базе объектов на территории Москвы, то она рассчитывается исходя из кадастровой стоимости для следующих объектов (без учета жилых помещений и недвижимости иностранных организаций):

  • административно-деловых и торговых центров (и помещений в них) на земельных участках, у которых один из видов разрешенного использования – размещение офисных зданий, объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания;
  • отдельно стоящих нежилых зданий (строений, сооружений) общей площадью свыше 1000 кв. м (и помещений в них), где размещены офисы, торговые помещения, заведения общепита и бытового обслуживания населения, или фактически используемых в целях делового, административного или коммерческого назначения;
  • расположенных в многоквартирных домах нежилых помещений общей площадью свыше 3000 кв. м, принадлежащих одному или нескольким собственникам, фактически используемых для размещения офисов, торговых объектов, объектов общепита объектов бытового обслуживания;
  • отдельно стоящих нежилых зданий (и нежилых помещений в таких зданиях), если назначение зданий и помещений в соответствии с кадастровыми паспортами объектов недвижимости или документами технического учета (инвентаризации) предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общепита или бытового обслуживания, либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания (ст. 1.1 Закона г. Москвы от 5 ноября 2003 г. № 64 «О налоге на имущество организаций»).

В Нижегородской области перечень несколько короче:

  • административно-деловые и торговые центры, помещения в них;
  • нежилые помещения, назначение которых в соответствии с кадастровыми паспортами объектов недвижимости или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания, либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания (статья Закона Нижегородской области от 27 ноября 2003 г. № 109-З «О налоге на имущество организаций», налоговая база определяется исходя из кадастровой стоимости для следующих объектов (также без учета недвижимости иностранных организаций).

Ставки данного налога для организаций также разнятся. В Москве это 1,4% от кадастровой стоимости в 2017 году и 1,5% в 2018-м, а в Нижегородской области – постоянно 2%.

Кроме того, иногда применяется пониженная ставка. Так, в Москве при расчете суммы налога применяется коэффициент 0,1, если помещение удовлетворяет нескольким условиям.

Например, когда оно находится на цокольном, первом и втором этажах зданий, непосредственно примыкающих к пешеходным зонам общегородского значения или к улицам с интенсивным пешеходным движением, и используется для размещения объектов общественного питания, розничной торговли, бытового обслуживания, туристской деятельности, деятельности в области исполнительских искусств, музеев, коммерческих художественных галерей и (или) в области демонстрации кинофильмов.

В Нижегородской области в ряде случаев применяется ставка 0,5%. Это относится к гостиницам, размещенным в принадлежащих налогоплательщику зданиях, или к расположенным в административно-деловых центрах помещениям, где выполняются научно-исследовательские и опытно-конструкторские работы за счет госсредств.

Кроме того, у каждого региона есть свои льготы по налогу на имущество, рассчитанному исходя из кадастровой стоимости, и их список достаточно большой в обоих субъектах РФ.

Далеко не все льготы распространяются на частные коммерческие организации, но, например, в Москве предусмотрено уменьшение кадастровой стоимости на 300 кв.

м для субъектов малого бизнеса, для организаций, работающих четвертый год, и для организаций, средняя численность работников которых за предыдущий год была не меньше 10 человек, а выручка – 2 млн руб. на одного работника.

В Нижегородской области льготами могут воспользоваться (частичное или полное освобождение от уплаты налога) организации, реализующие проекты, признанные приоритетными и инновационными, художественные промыслы и организации в отношении приобретенных и вновь введенных в действие основных средств в сфере обрабатывающих производств.

Выйти из Перечня

В обоих регионах в отношении недвижимости есть условие «в соответствии с кадастровыми паспортами объектов…». То есть, и в Москве, и в Нижегородской области есть установленный местным законодательством Перечень объектов, облагаемых налогом по кадастровой стоимости.

Формируется он по определенным правилам, установленным в каждом субъекте РФ, и согласно Письму ФНС России от 19 мая 2017 г.

№ БС-4-21/9464@ «О применении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость», данный акт не может быть отнесен к законодательству субъекта РФ о налогах.

То есть, постановление может вступить в силу не как остальные «налоговые» нововведения, которые обязательно должны начинать свое действие с 1-го числа очередного налогового периода по соответствующему налогу (за исключением ряда случаев). В итоге, ничего не запрещает региональным властям обновлять перечень и в середине года, что может стать сюрпризом для некоторых налогоплательщиков, и к этому надо быть готовым.

Постановления о перечнях объектов недвижимости, налогообложение которых рассчитывается по кадастровой стоимости, подразумевает и возможность исключения из него объектов по ряду причин, в основном по одной – объект фактически не используется для торгово-офисных целей. Как это? В соответствии с п. 3 ст. 378.

2 НК РФ, перечисленные в законе объекты (магазины, офисы, общепит и т.д.) должны занимать менее 20% от общей площади. То есть, например, на оставшихся 80% должно располагаться какое-нибудь производство.

Также возможны и другие поводы – кардинальная смена деятельности или консервация объекта (фактическое прекращение использования).

Как же исключить объект из Перечня? Процедура в обоих регионах также отличается.

Москва

Данные дела рассматривает Межведомственная комиссия по рассмотрению вопросов налогообложения в городе Москве.

Она может поручить Госинспекции по недвижимости определить (в том числе – повторно) вид фактического использования объекта.

Для этого надо подать соответствующее заявление в Департамент экономической политики и развития города Москвы (на сайте ведомства есть образец). Документы, которые надо приложить к заявлению (в любом случае):

  • выписка из ЕГРЮЛ;
  • доверенность или иные документы, подтверждающие полномочия заявителя;
  • выписка из ЕГРП или нотариально заверенная копия свидетельства о собственности.

А далее все зависит от причины, по которой владелец недвижимости решил обратиться в комиссию. Если он считает, что Госинспекция допустила ошибку, так как руководствовалась иными данными, отличными от документов собственника, то в департаменте рекомендуют к заявлению приложить:

  • оригиналы или копии документов кадастрового и (или) технического учета;
  • описание различий в документах собственника и Госинспекции по недвижимости.

Если же ошибка была допущена в расчетах, то нужно предоставить:

В случае изменения вида фактического использования помещения (в связи с началом другой деятельности) необходимы:

  • экспликация и поэтажный план здания с указанием видов деятельности, которые ведутся в каждом из помещений, с отметками о произошедших изменениях;
  • договоры аренды с указанием видов деятельности, которые будут вести арендаторы в снимаемых помещениях;
  • соглашение о расторжении договора аренды;
  • фотоматериалы/видеоматериалы;
  • лицензии на осуществление заявленных видов деятельности;
  • документы, подтверждающие, что указанное производственное, медицинское и иное оборудование действительно расположено в этом здании;
  • ссылки на открытые источники с информацией о виде деятельности, осуществляемой заявителем на территории объекта.

Комиссия нередко принимает решения в пользу заявителей.

Так, в 2015 году было подано 250 таких заявлений, назначено 190 повторных мероприятий по определению фактического вида использования объектов, 125 решений принято в пользу собственников (то есть 50% от общего числа поданных заявлений). В 2016 году подано 121 заявление, назначено 55 повторных мероприятий и 39 решений вынесено в пользу заявителя.

Оспорить результаты мероприятий предыдущего года (в данном случае – 2016-го) можно было только до 31 марта текущего года. То есть сегодня собственник может поспорить только с выводами Госинспекции, сделанными уже в 2017 году.

И исключить объект из Перечня на 2017 год можно только в том случае, если повторный акт с выводом, что объект не используется для торгово-офисных целей, составлен до 31 декабря 2016 года. Если позже – то только из Перечня на 2018 год.

Нижегородская область

Здесь процедура исключения из Перечня несколько иная. Этими вопросами занимается Межведомственная комиссия при министерстве инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области.

Для этого надо сделать отчет о фактическом использовании и подать заявление в министерство.

На данный момент можно исключить объект только из Перечня за 2017 года – за 2016 год уже поздно (по срокам действуют те же правила, что и Москве).

Кстати, если комиссия примет отрицательное решение, то его можно обжаловать в судебном порядке. Но, в принципе, в Нижегородской области практика исключения из Перечня в основном положительная, в том числе и при обжаловании в суде.

Главное условие

Шанс исключить объект из Перечня напрямую зависит от вида разрешенного использования (ВРИ) земельного участка и наименования (назначения) объекта.

Если они предусматривают размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания или бытового обслуживания, то такие объекты не подлежат исключению из перечня, даже если они убираются в необходимую пропорцию 20%/80%.

И подавать заявку или заказывать экспертизу в этом случае нецелесообразно.

То есть, если по всем документам объект – заведение общепита, например столовая, то и рассматривать ее будут как столовую, несмотря на то, что фактическое использование может быть другое (или даже не использоваться вовсе). Но обычно таких назначений бывает несколько, что, в принципе, оставляет пространство для маневра. Главное – ничего не напутать.

Рубрика: Налоги и бухучет

Москва, юрлица, налог на имущество организаций, бухучет и отчетность, налоги, сборы, взносы, практические ситуации, ФНС России

Источник: http://www.garant.ru/ia/opinion/author/zharskij/1141702/

Вниманию собственников коммерческой недвижимости: важные изменения по налогу на имущество с 2016 года

Налог на коммерческую недвижимость для иностранцев юридических лиц в 2018 г москве

С 2015 года компании на «упрощенке», а также индивидуальные предприниматели, применяющие специальные налоговые режимы («упрощенку» или патентную систему налогообложения), будут обязаны уплачивать налог на имущество, исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости. Речь идет о коммерческой недвижимости, включенной в специальный перечень.

Речь идет об административно-деловых и торговых центрах, а также о нежилых помещениях, предназначенных для размещения офисов, торговых объектов, объектов общепита или бытового обслуживания, включенных в специальный перечень.

Для Москвы этот перечень утвержден Правительством г. Москвы в Постановлении от 28.11.2014г. №700-ПП и включает в себя следующие категории объектов:

Категория объектаПлощадь
Административно-деловые и торговые центры >3000 м 2
Отдельно стоящие нежилые здания делового, административного или коммерческого назначения 2000 м 2
Нежилые помещения, расположенные в многоквартирных домах и фактически используемые для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и/или бытового обслуживания 3000 м 2

При этом платить налог придется и в том случае, если единый объект разделен между собственниками на меньшие площади: главное, чтобы он в принципе соответствовал категории, указанной в таблице выше, и был включен в Перечень объектов. В данном случае каждый собственник будет платить налог, исходя из своей доли в кадастровой стоимости всего объекта.

В 2015 году при расчете налога на имущество будут применяться следующие налоговые ставки:

  • для юридических лиц – 1,2% от установленной кадастровой стоимости
  • для физических лиц и /или индивидуальных предпринимателей – 2% от установленной кадастровой стоимости

Однако к 2018 году планируется уровнять ставки для всех налогоплательщиков.

ГодЮридические лица Физические лица Ставка для Москвы Ставка для Московской области Ставка для Москвы Ставка для Московской области
20151,2%*1,5%2%**
20161,5%2%2%**
20171,8%2%2%**
20182%2%2%**

*в соответствии с НК РФ предельный уровень ставки для Москвы на 2015 г.– 1,7%, однако эта ставка применяться не будет и все ограничится региональной ставкой в 1,2%
**размер ставки определяется каждым муниципальным образованием в пределах, установленных НК РФ (при этом предельный уровень ставки для Московской области устанавливается на уровне 2%).

К сожалению, отныне кадастровая стоимость объектов недвижимости приближена к рыночной стоимости (либо даже ее превышает). И на данный момент судебная практика не утешительна: суды по оспариванию кадастровой стоимости длятся долго и безрезультатно.

Встает вопрос: можно ли уменьшить этот налог в принципе? Ответ — нет, поскольку к объектам недвижимости, указанным в перечне, льготы не применяются. Так что теперь арендодателям придется учитывать этот налог при определении арендной платы (другими словами – «перекладывать» его на плечи арендаторов коммерческой недвижимости).

Итак, если раньше было выгодно регистрироваться как ИП со специальным налоговым режимом (УСН, патент), тем самым избегая уплаты налога на имущество, то с 2015 года рекомендуется всем фактическим собственникам коммерческой недвижимости переводить собственность на юридическое лицо. В этом случае налоговую нагрузку по налогу на имущество удастся снизить на 40%. Правда эта мера будет действовать только пока ставки не будут уравнены.

Как перевести имущество с физ. лица на организацию, избежав налоговых последствий?

Это можно сделать следующими способами:

  • Вход физического лица в существующее юридическое лицо (либо учреждение нового юр.лица) с уставным капиталом, внесенным в виде необходимого имущества
  • Дарение физическим лицом имущества организации, в случае если физическое лицо является учредителем этой организации с долей более 50%.

Тем самым новым собственником недвижимости окажется организация, а налоговых последствий не возникнет.

Если Вы хотите понимать, как Вам работать дальше (на УСН или общей системе), мы можем в индивидуальном порядке провести для Вас налоговое планирование: определить кол-во юридических лиц, их взаимосвязи между собой, системы налогообложения и построить модель работы таким образом, чтобы это было выгодно с точки зрения налогов.

Источник: https://1c-wiseadvice.ru/company/blog/vnimaniiu-sobstvennikov-kommercheskoi-nedvizhimosti-vazhnye-izmeneniia-po-nalogu-na-imushchestvo-400/

НарушениямБой
Добавить комментарий